Выбираем форму землепользования

Выбираем форму землепользования Эксперты рынка недвижимости отмечают, что, несмотря на активное развитие организованных коттеджных поселков, довольно большая часть потенциальных покупателей загородной недвижимости предпочитает традиционный домик в деревне.

Привлекает в этом варианте прозрачность статуса собственника земли и тот факт, что зачастую арендная плата оказывается выше налога на собственную землю. Однако так ли плоха аренда?

Форма землепользования: право собственности

на земельный участок

В соответствии с ГК РФ, право собственности на земельный участок возникает из договоров и иных сделок (например, актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю), а право пользования — из договоров аренды земельного участка.

Права владения собственника земельного участка

  • Итак, собственнику земельного участка принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  • Он может отчуждать его в пользу других лиц, сдавать в аренду, передавать в доверительное управление, отдавать в залог и так далее.
  • Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство другим лицам.
  • При этом должны, разумеется, соблюдаться градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования целевого назначения земельного участка.

Обязанности собственника земельного участка

  • Кроме прав, у собственника земельного участка существуют обязанности. Согласно действующему законодательству, основной обязанностью владельца земельного участка является надлежащее его содержание: использование участка по целевому назначению и недопущение ухудшения качества земель.
  • Собственник земельного участка также несет ответственность за риск случайной гибели или порчи своего имущества. Данный риск переходит на собственника земельного участка с момента государственной регистрации права собственности. Здесь впору задуматься о страховке, особенно если загородный дом приобретен не для постоянного проживания.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Для того чтобы стремление реализоваться в качестве собственника не обернулось лишними проблемами, при покупке земли следует обратить внимание на некоторые основополагающие моменты:

  • Во-первых, участок должен быть отмежеван и поставлен на кадастровый учет. Регистрация права собственности возможна только на участок, который сформирован в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре. При этом наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации еще не является гарантией проведения межевания. Узнать об этом можно, заказав выписку из Государственного земельного кадастра.
  • Во-вторых, недострой, если таковой имеется, должен быть зарегистрирован в регистрационной палате и продаваться вместе с земельным участком.
  • В-третьих, если вы приобретаете участок без построек, уточните, предусмотрена ли проектом детальной планировки застройка. Иначе вы рискуете остаться без разрешения на строительство.

Важно! Кроме того, на рынке существуют неоформленные участки, которые выделялись раньше в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение. В этой ситуации необходимо обратиться в Земельный комитет за справкой об отсутствии оформленных прав на земельный участок. Новый владелец дома может оформить земельный участок в аренду. Если же он хочет стать собственником земли, то нужно либо выкупать участок, либо добиваться права его бесплатной приватизации через суд. Выкуп земельного участка под существующим объектом недвижимости производится по льготным расценкам.

Форма землепользования: право пользования

земельным участком

Самой распространенной формой землепользования является аренда земельного участка. Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. По этому договору арендодатель за определенную плату обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, ограниченное условиями договора.
Аренда земельного участка - это возможность извлечения из имущества полезных свойств без права собственности.

Обязанности арендатора земельного участка

  • Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования.
  • Вторая важная обязанность арендатора — своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки определяются договором. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если арендатор эксплуатирует имущество иначе, чем это предусмотрено условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения контракта и возмещения убытков.

Условия договора аренды земельного участка

  • Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации. Раньше предельный срок аренды земельного участка составлял 49 лет. В ныне действующем Земельном кодексе предельный срок не установлен. По истечении срока договора его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
  • Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
  • При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (то есть заключить соглашение о переуступке права аренды, которое подлежит государственной регистрации) без согласия собственника земельного участка, но предварительно уведомив его.
  • Когда речь идет о долгосрочной аренде земельного участка в организованном поселке, у пользователя есть реальная возможность с течением времени выкупить эту землю, если в договоре аренды нет пункта, запрещающего данное действие. Построив с разрешения соответствующих органов на участке дом, арендатор зарегистрирует его в собственность и распоряжается им по своему усмотрению. Выкуп участка лучше производить, имея на нем зарегистрированный дом или хотя бы объект незавершенного строительства, поскольку в этом случае выкупная цена будет существенно ниже. Для этого нужно написать письмо в администрацию города и далее следовать указаниям, полученным в ответе.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Права застройщика на землю в коттеджном поселке

Решившись приобрести дом и участок в коттеджном поселке, важно выяснить, какие права на землю имеет застройщик. Здесь возможны три варианта:

  1. Земля у застройщика уже в собственности. В этом случае покупатель будет приобретать участок по договору купли-продажи: вас должна волновать только законность перехода права собственности на участок, а также правильность оформления данного перехода сначала к застройщику, а потом к вам.
  2. Земля взята застройщиком в долгосрочную аренду с правом выкупа. Это значит, что покупатель приобретет права на участок по договору уступки права аренды между ним и застройщиком, после чего будет по последующему договору купли-продажи самостоятельно выкупать участок у лица, предоставившего землю в аренду застройщику.В этом случае следует убедиться, что соответствующий распорядительный акт не отменен; в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды и возможность выкупа участка по устанавливаемой на законных основаниях цене; договор аренды прошел государственную регистрацию и не был расторгнут на момент подписания покупателем всех бумаг.
  3. Земля взята застройщиком в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства поселка. Покупателю сначала нужно будет оформлять права собственности на коттедж, после чего права на землю, заключая договор долгосрочной аренды земельного участка, либо договор купли-продажи земельного участка с лицом, предоставившим землю в аренду застройщику.В этом случае покупатель должен быть уверен, что в соответствующем распорядительном акте фигурирует условие об обязательном предоставлении прав на землю конечному потребителю — собственнику построенного коттеджа.
Видео: Как получить земельный участок в аренду или собственность

Юридическая фирма Flint о том, как получить земельный участок в аренду или собственность. Рассказывает Управляющий партнер Марк Иващенко
 
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>