Зарплата для ипотеки: какие доходы учитывает банк и как их подтвердить?

Какая должна быть зарплата для ипотеки? Как необходимо подтвердить имеющийся доход? Что делать заемщикам с низкой или неофициальной зарплатой?

Зарплата для ипотеки: какие доходы учитывает банк и как их подтвердить?

Уровень дохода и постоянная трудовая занятость – одно из важнейших условий ипотечного кредитования в России. Какая должна быть зарплата для ипотеки, чтобы банк одобрил кредит, существуют ли минимальные пороги, необходимые для одобрения кредитной заявки, как взять ипотеку с маленьким и серым доходом попробуем разобраться сегодня.

Какой доход учитывает банк

При рассмотрении анкеты на выдачу ипотечного кредита, все банковские организации уделяют пристальное внимание данным пунктов заявки «трудовая занятость» и «уровень доходов». Практически всегда, чтобы дать положительный ответ по кредиту, банк обозначает требования предоставить справку с места работы.

Все кредитные организации учитывают в первую очередь официальный заработок, но бонусом будут дополнительные заработки, доходы, наличие недвижимого или ценного имущества.

К основному доходу принято относить:

1. Зарплату с основного места работы по трудовой или контракту;
2. Доходы от предпринимательской деятельности для ИП;
3. Пенсия для пенсионеров.

Важный момент! Неработающие пенсионеры, в том числе и инвалиды, могут получить ипотеку в ограниченном количестве банков. Наиболее лояльны для этой категории заемщиков Сбербанк и Транскапиталбанк, где можно получить ипотеку до 75 лет.

Что может быть учтено банками дополнительно к официальному заработку:

• Дополнительный доход при сдаче в наем недвижимости, подтвержденный документально;
• Совместительство;
• Доход от предпринимательской и иной деятельности, приносящей стабильные денежные поступления.

Рекомендуем почитать нашу статью «Как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке» именно этот банк принимает дополнительный доход без необходимости его подтверждения документально. Загляните в статью и узнайте все нюансы ипотечного кредитования в этом банке.

Как необходимо подтвердить имеющийся доход

Большинству кредитных организаций в качестве основного условия требуется представить справку о заработной плате 2-НДФЛ с основного места работы, либо документ по установленной банком форме из организации (справка по форме банка), если доход «серый».

Доходы от дополнительных видов деятельности могут быть подтверждены:

1. Договором найма жилого или нежилого помещения.
2. Записями в трудовой книжке.
3. Выписками с банковских счетов.
4. Налоговая декларация на полученный доход – для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Более детально какие нужны документы для ипотеки мы разобрали в отдельной статье. Обязательно ознакомьтесь с ним перед подачей заявки.

Какие доходы учитывает Сбербанк и как их подтвердить

1. С постоянного места работы гражданин может предоставить справку о зарплате по форме 2-НДФЛ, либо справку по форме государственного учреждения, если нет возможности выписать документы 2-НДФЛ, содержащую основные сведения о должности, заработной плате работника, длительности его нахождения в организации. Может быть также обязательна к предоставлению справка по установленной банком, где оформляется кредит, форме.

2. Пенсионные и другие доходы:

• Назначенная досрочно, либо по достижении пенсионного возраста пенсия, пенсия по инвалидности или выслуге лет;
• Ежемесячные пожизненные выплаты судьям и определенным категориям граждан;
• Ежемесячные выплаты (ЕДВ), проводимые через отделение банка;
• По доходу на дополнительном рабочем месте денежные средства подтверждаются, равно как и по основному, в случае невозможности представить справку или копию трудовой книжки, гражданин может принести копию трудового договора с обозначенными в нем сроками начала работы и уровня заработной платы;
• Налоговая декларация – для ИП – за 1 или 2 налоговых года.

3. Денежные средства, полученные от сдачи недвижимости в наем, подтверждаются не только копией договора, но и декларацией 3-НДФЛ, либо справкой о доходах по форме 2-НДФЛ.

4. Вознаграждения по договорам гражданско-правового характера и от пользования интеллектуальной собственностью заемщика подтверждаются копией составленных документов, при наличии декларации 3-НДФЛ или справки 2-НДФЛ – ими.

Когда производится расчет ипотеки, в качестве дополнительных денежных доходов могут учитываться ежемесячные выплаты по пособиям и доходам другого характера. Причем достаточно часто письменного подтверждения может не потребоваться, сведения в анкете будут указаны со слов заемщика. Банк может созвониться по указанным контактным данным основного и дополнительного мест работы и проверить достоверность сведений, или учесть только положительную кредитную историю заемщика. Как правило, Сбербанк выдаем наибольшую сумму среди всех остальных банков.

Что не может быть зачтено в качестве источника дохода в Сбербанке:

• Купонные доходы и от ценных бумаг;
• Полученные страховые денежные выплаты;
• Доходы от участия в деятельности ООО и от акций акционерных обществ;
• Полученные денежные средства от реализации недвижимости или купли-продажи ценных бумаг и/или движимого имущества;
• Выигрыш в лотерее или казино;
• Взысканные в пользу заемщика неустойки и штрафы;
• Полученные выплаты по алиментам и стипендиям;
• Премии и вознаграждения, полученные вне основного места работы;
• Иные источники доходов, запрещенные банком.

Льготные условия для предоставления сведений о заработной плате имеют заемщики банков, владеющие зарплатными картами именно этих кредитных учреждений. В таких случаях не требуется представление справок с основного места работы.

Сколько нужно зарабатывать

Чтобы вам дали кредит нужно не только отработать на последнем месте определенное время по требованиям банка, но и знать какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку. Дело в том, что необходимо учесть требование банка к соотношению доход/расход.

В каждом банке оно свое, но принято выделять три:

1. Консервативный (60/40) – поданному соотношению платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% дохода. Данный подход безопасен для заемщиков т.к. позволяет подобрать оптимальную нагрузку на бюджет, но в реалиях Российской экономики такие требования банка не очень конкуренты из-за того, что сумма ипотеки получается наименьшая среди остальных конкурентов, а реальный заработок заемщика обычно всегда выше официального.
2. Стандартный (50/50) – достаточно много банков именно так оценивают доход заемщика. Платеж по кредиту должен быть равен половине зарплаты или менее.
3. Оптимальный (40/60) – самый нормальный вариант оценки платежеспособности, которого придерживаются большинство банков — лидеров ипотечного бизнеса. По этому подходу платеж по ипотеке может достигать 60% от дохода.

При привлечении одного или нескольких созаемщиков, будет учитываться совокупный доход, получаемый ими. Также банк будет учитывать ежемесячные расходы, которые несет заемщик, в том числе по уже имеющимся кредитам или обязательным платежам, за исключением коммунальных.

Например, Сбербанк учитывает количество иждивенцев – несовершеннолетних детей или престарелых родственников, находящихся на попечении заемщика и расходы на их содержание. Может быть отказано в кредите лицам, имеющим большие алиментные обязательства или несколько непогашенных кредитов.

Важно знать, что ряд банков (ВТБ, Райффайзен, Транскапиталбанк и др.) не учитывают иждивенцев в расчете платежеспособности. Это позволит значительно увеличить сумму кредита, а требование по зарплате уменьшить.

Кредитные карты также приравниваются к кредитам. В зависимости от банка в расчет платежеспособности берут от 5 до 10% от лимита кредитки. Так, если у вас карта лимитом 50000 рублей, то из общего дохода у вас вычтут 2500 – 5000 рублей.

Важно понимать, что даже если карта у вас не активирована, вы ей не пользуетесь, а она просто лежит у вас дома – банк будет учитывать 5-10% от её лимита т.к. вы в любой момент можете снять полную сумму с неё. В другое же время, такие банки, как Дельтакредит, вообще, карты не учитывают и считают их положительным аспектом при рассмотрении заявки, а другие банки устанавливают отсечку по лимиту менее которой карты в расчет не идут.

Общий совет: закройте все карты перед подачей заявки на ипотеку и возьмите справку из банка на фирменном бланке, где будет указан лимит карты, дата открытия и закрытия и то, что карта сдана.

Что делать заемщикам с низкой или неофициальной зарплатой

Экспертное видео

При отсутствии возможности подтвердить официальный доход в необходимом размере, либо при наличии небольшой зарплаты существуют несколько способов, согласно которым может быть оформлена ипотека с серой зарплатой:

• Привлечение созаемщиков с высоким уровнем дохода;
• Для молодых семей или семей с детьми — участие в государственных программах субсидирования ипотечных кредитов;
• Увеличить первый взнос;
• Предоставление справки по форме банка – бланк не является формой строгой отчетности и есть много возможностей искусственно завысить размер заработной платы;
• Воспользоваться программой кредитования «по двум документам» без подтверждения занятости и платежеспособности заемщика;
• Представить документы по дополнительному доходу;
• Выбрать банк не учитывающий созаемщиков;
• Выбрать банк, который либо не «видит» ваши кредиты, либо готов прописать их закрытие в отлагательных условиях;
• Купить справки — дело хоть и вполне распространенное, но чревато последствиями.

Большинство банков стараются лояльно относиться к категории заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход по справке 2-НДФЛ и дают ипотеку по специальным программам кредитования:

• Кредит по предоставленному паспорту и пенсионному свидетельству;
• Незначительное повышение процентной ставки и первоначального взноса;
• Уменьшение срока кредитования.

Если вы выбрали банк, в котором хотите кредитоваться, и знаете точно:

• Необходимую сумму кредита;
• Процентную ставку;
• Срок, на который нужно брать кредит;
• Дату, когда сможете собрать необходимые документы;
• Возможно или нет применение материнского капитала или досрочное погашение…

…и самое главное – уже выбрали жилье, которое хотите приобрести, можно просчитать не только сумму, которая составит кредит, но и какой должна быть минимальная заработная плата.

Например, необходимо взять в ипотеку 500000 рублей на 10 лет под 11% годовых. Берем все значения, подставляем в онлайн-калькулятор и получаем ежемесячный платеж порядка 6887.50.

Калькулятор даст расчет, при какой зарплате такой кредит будет одобрен исходя из того, что платеж должен быть не более 60% от доходов. Соответственно, при платеже в 6887.50 рублей уровень дохода, который необходимо иметь – не менее 11479.17 рублей ежемесячно.

Плюс должен быть произведен учет всех дополнительных расходов, которые семья несет каждый месяц и все денежные средства, заработанные каждым членом семьи, количество иждивенцев, если применимо. Полученные расчёты дадут представление о необходимом уровне заработка для одобрения кредита, заемщик сможет собрать пакет документов, чтобы его подтвердить.

Источник:  https://ipotekaved.ru/