Земля с коммуникациями: как избежать подвоха

Земля с коммуникациями: как избежать подвохаМало купить на загородном рынке просто земельный участок — он должен быть обеспечен водой, электричеством, а в идеале еще и газом. Не обойтись в коттеджном поселке и без дорог. Поэтому покупателю стоит с самого начала выяснить, во сколько обойдется подведение инженерных коммуникаций и будут ли они вообще.

Сегодня на загородном рынке представлено огромное количество коттеджных поселков. И в большинстве предлагаются земельные участки без обязательного подряда. Стоимость их варьирует очень сильно, причем в зависимости как от престижности района, класса поселка, видовых характеристик, так и от маркетинговой политики девелопера.

Реклама и жизнь

Поясним, о чем идет речь. Некоторые компании честно заявляют в рекламе цену сотки с учетом затрат на прокладку инженерных сетей. И эта стоимость, разумеется, оказывается, весьма высокой.  Учитывая жесткую конкуренцию на загородном рынке, продавать участки по таким ценам оказывается непросто, поэтому ряд компаний стали указывать в рекламе цену земли без инженерных сетей: 50–70 тыс. руб. за сотку. А цена водо-, газо-, электрообеспечения приводится отдельно, например на сайте коттеджного поселка, в специальном разделе.
Безусловно, это сбивает с толку как покупателей, которым приходится затрачивать определенные усилия, чтобы докопаться до истинной цены, так и экспертов, которым становится тяжело анализировать средние цены по рынку.
Особенно странной кажется ситуация, когда стоимость подведения коммуникаций оказывается выше цены самого участка. Средняя цена пакета «инженерии», включающего 10 кВт электричества, магистральный газ, а также систему водоснабжения и канализации, составляет на сегодняшний день от 400 до 750 тыс. руб. в зависимости от района, где находится коттеджный поселок, масштабов проекта (чем больше участков, тем меньше сбор с каждого домовладения) и т. д.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Начистоту

Если говорить об эксклюзивных коттеджных поселках с небольшим количеством домовладений, то там цена сетей оказывается значительно выше.
Подведение только одного газа может обойтись в 400–550 тыс. руб. с домовладения, обеспечение 10 кВт электричества — 600–500 тыс. руб. Создание водопроводной скважины для всего поселка обойдется застройщику в 3–5 млн руб. В общей сложности обеспечение инженерными коммуникациями может составить 2–2,5 млн руб. на одно домовладения в поселке, или 130–150 тыс. руб. на сотку земли.
Указание только цены земли действительно позволяет значительно снизить общую стоимость предложения. Несколько лет назад в рекламе многих, в том числе крупных, застройщиков фигурировала стоимость земли лишь с базовым набором коммуникаций, а за магистральный газ, например, приходилось платить отдельно. На сегодняшний день серьезные игроки рынка открыто заявляют весь объем расходов, которые должен будет понести покупатель.
Впрочем, справедливости ради надо заметить, что тот же магистральный газ нужен далеко не всем владельцам загородной недвижимости. Идеальный вариант — возможность для потребителя выбрать пакет инженерных сетей: минимальный (дороги, электричество и вода) или полный (включая газоснабжение). Но в любом случае цена обоих пакетов должна быть заявлена.
Предложение участков земли со скрытой стоимостью коммуникаций представляется довольно подозрительным и может свидетельствовать о ненадежности девелопера и его проекта

Исполнение обещания

Одно дело, когда цена коммуникаций замалчивается, но они хотя бы построены или строятся. Но нередко компания или физические лица, реализующие проект коттеджного поселка, не имеют необходимого капитала, чтобы за свой счет проложить в массиве инженерные сети. Поэтому они продают участки без инженерии, с обещанием обеспечить ее позднее, по мере реализации проекта.
В данном случае покупатель вполне может оказаться заложником ситуации. Хорошо, если продажи в поселке стабильны и деньги на сети появятся. При добросовестных управляющих газ, вода и свет в конце концов в поселке будут. А если нет? Ведь бывает и так, что продажи замедляются или вовсе прекращаются на неопределенный срок в связи с экономической ситуацией на рынке либо неверной маркетинговой политикой девелопера. Тогда подведения сетей можно и не дождаться.
Известны случаи, когда покупатели участков в таких горе-проектах вынуждены были объединяться, чтобы самостоятельно решить вопросы с инженерным обеспечением. Но это, надо признать, довольно сложно.  Да, есть примеры проектов, где собственники все-таки реализовывали ту или иную инициативу, но это скорее исключение из правил.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Достижимая льгота

В последнее время некоторые продавцы земли стали предлагать довольно дешевые земельные участки даже без электричества. При этом они ссылаются на то, что частное лицо может без участия девелопера подключить 15 кВт электричества по льготной цене: 550 руб. В самом деле, зачем платить девелоперской компании десятки тысяч рублей, когда можно получить свет за копейки?

Но тут кроется один подвох. Действительно, согласно Постановлению Правительства РФ № 334, электроснабжающая организация должна в течение шести месяцев предоставить физическому лицу электромощности в пределах 15 кВт за 550 руб.

Однако есть одно важное требование: от участка до ближайших электросетей должно быть не более 300–500 м (в зависимости от статуса населенного пункта).

Кроме того, люди, пытавшиеся получить льготные киловатты даже при наличии такой возможности, знают, сколько бюрократических препон приходится при этом преодолеть. На практике оказывается, что лучше купить дорогое электричество у серьезного девелопера, чем тратить массу времени и нервов (а значит, и денег) на «выбивание» дешевого и негарантированного ресурса.
Чтобы потом не сожалеть о покупке, приобретателю участка земли в коттеджном поселке всегда стоит проверить, есть ли у девелопера действующие договоры с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к коммуникациям.
Целесообразно покупателю и сделать некоторые простые расчеты. Скажем, разделить общую проектную мощность электросетей, выделяемую на коттеджный поселок, на заявленное количество домовладений. Если поселок большой, то может получиться, что каждому землевладельцу положено 1–3 кВт электричества. В этом случае, пожалуй, не стоит верить обещанию «данный вопрос будет решен позже». Не везде есть даже техническая возможность наращивания резервов. Такие нюансы лучше выяснять заблаговременно.

Видео: Как купить земельный участок. Советы судьи


Как купить земельный участок с разъяснениями из практики действующего судьи.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>