Ипотека на новостройку: пошаговая инструкция по оформлению
Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье (новостройку).
Вы узнаете:
- как приобрести квартиру на этапе строительства,
- будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке,
- а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.
Особенности и нюансы
Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:
1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме.
Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.
Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.
2. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:
— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.
ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.
— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.
Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.
— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.
В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ипотека под залог имеющейся недвижимости ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.
3. Новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований.
Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.
Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.
4. Высокий риск.
Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
5. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.
Требования к заемщику
Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:
- Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
- Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
- Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
- Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
- Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;
Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:
- Зарплатный клиент банка;
- Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.
Перечень требуемых документов
Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:
- Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
- Паспорт РФ.
- В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
- Трудовая книжка и ее копия.
- Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
- Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
- Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.
Пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке
1. Определиться с застройщиком и объектом
Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.
Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.
Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.
2.Определяемся с банком
У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.
Услуга ипотечного брокера у застройщика, как правило, бесплатная. Обязательно воспользуйтесь её. Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Также вам не придётся бегать по банкам, а достаточно собрать один пакет документов и передать его специалисту. Тем более, что у него уже все налажено с банками и он знает, как оформить заявку, чтобы её точно одобрили. Если брокера нет, то рекомендуем этот сервис. Зайдите в раздел ипотека и подайте заявку на консультацию.
3. Готовим ДДУ
После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.
Образец договора долевого участия можно скачать тут.
4. Далее банк назначает дату сделки
В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
5. Регистрация ипотеки в Россреестре
Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.
Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».
6. Перевод денег застройщику
Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.
После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.
Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.
Условия банков по ипотеке на новостройку
Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас 30 предложений на текущий момент.
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, лет | Возраст, лет | Примечание |
| Сбербанк | 10 | 15 | 6 | 21-75 | 9,9 при электронной регистрации сделки; -0,5% если зарплатник Сбера; 7,4%-8% если субсидирование со стороны застройщика |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 9,45 | 15 | 3 | 21-65 | 9,2% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%, |
| Райффайзенбанк | 9,99 | 15 | 3 | 21-65 | 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков |
| Газпромбанк | 9,5 | 20 | 6 | 21-65 | 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров |
| Дельтакредит | 12 | 15 | 2 | 20-65 | ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия, |
| Россельхозбанк | 9,45 | 20 | 6 | 21-65 | материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров |
| Абсалют банк | 10,9 | 15 | 3 | 21-65 | ФБ +0,5% |
| Банк Возрождение | 10,9 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Банк Санкт-Петербург | 12 | 15 | 4 | 18-70 | скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома |
| Промсвязьбанк | 10,9 | 15 | 4 | 21-65 | 10% пв для ключевых партнеров |
| Российский капитал | 11,75 | 15 | 3 | 21-65 | скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50% |
| Уралсиб | 10,4 | 10 | 3 | 18-65 | 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше |
| Ак Барс | 11 | 10 | 3 | 18-70 | скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6% |
| Транскапиталбанк | 13,25 | 20 | 3 | 21-75 | можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1% |
| Банк Центр-Инвест | 10 | 10 | 6 | 18-65 | с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых |
| ФК Открытие | 10 | 15 | 3 | 18-65 | 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ |
| Связь-банк | 10,9 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Запсибкомбанк | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 | скидка 0,5% для зарплатников |
| Жилфинанс | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Московский кредитный банк | 12 | 10 | 6 | 18-65 | |
| Глобэкс банк | 11,8 | 20 | 4 | 18-65 | скидка 0,3% для зарплатников |
| Металлинвестбанк | 12,75 | 10 | 4 | 18-65 | |
| Банк Зенит | 14,25 | 20 | 4 | 21-65 | |
| Росевробанк | 11,25 | 20 | 4 | 23-65 | |
| Бинбанк | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| СМП банк | 11,9 | 15 | 6 | 21-65 | скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 — 11,4% за быстрый выход на сделку |
| АИЖК | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Евразийский банк | 11,75 | 15 | 1 | 21-65 | 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте |
| Югра | 11,5 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Альфабанк | 11,75 | 15 | 6 | 20-64 | 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте |
Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов:
- Вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.
- Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.
- Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.
- Военная ипотека долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.
Плюсы и минусы ипотеки на новостройку
Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.
Плюсы ипотеки на новостройку:
- Низкая стоимость квартиры или дома.
- Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
- Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.
Минусы ипотеки на новостройку:
- Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
- На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
- Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.
Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.
Видео: Советы экспертов: Новостройка в ипотеку
Источник: https://ipotekaved.ru/