Можно ли продать квартиру в ипотеке
и как это сделать правильно?
Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Сегодня мы поговорим о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:
- Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
- Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.
Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.
Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.
Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.
Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.
Но никакие сложности по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.
Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:
- Досрочное погашение за собственный счет;
- Досрочное погашение за счет покупателя;
- Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
- Продажа по специальной программе банка.
Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.
Досрочное погашение за собственный счет
Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её.
После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.
Минусы:
- Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
- При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.
Плюсы:
Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи
Досрочное погашение за счет покупателя
Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку.
Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).
Минусы:
- Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
- Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
- Покупатель будет просить скидку на такое жилье.
Плюсы:
- Законная сделка
- Выгода для покупателя
За счет агентства недвижимости
Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту.
После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.
Минусы:
- Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
- Расходы на оплату риэлтерских услуг.
Плюсы:
- Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
- Выгодно при переездах.
- Не надо обращаться в банк для оформления займа.
Специальная программа банка
Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках.
Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.
Минусы:
- Не все банки работают по такой программе;
- Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
- Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
- Сложно найти покупателя.
Плюсы:
- Легальная схема продажи.
Пошаговая инструкция оформления продажи
Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да, это сделать можно, и есть четыре варианта как это сделать.
Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру, купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.
Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры.
Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:
- Жилье: вторичный и первичный рынки;
- Сумма: от 300 000;
- Процентная ставка: от 10,75%;
- Срок погашения: до 30 лет;
- Первый взнос: от 15%;
Стандартный пакет документов на заявку:
- Заявление на получение ипотеки;
- Паспорт;
- СНИЛС;
- Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
- Копия или выписка из трудовой книжки;
- Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
- Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).
При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит?
Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
- Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
- После одобрения заявки выбрать квартиру
- Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов.
- Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
- Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
- Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
- Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
- Оформить страховки и заключить кредитный договор.
- Зарегистрировать сделку в россреестре.
Как происходит самостоятельная продажа банком
Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.
Возможны два варианта:
- Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
- Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.
Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:
- Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
- Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
- Состояние жилья и т.д.
Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.
Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.
Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.
Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.
В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.
Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность.
Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам.
Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашей статье:
Программа помощи ипотечным заемщикам в 2018 г, изменения и продление от 10.08.2017.
Материнский капитал
Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:
- Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
- В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.
Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.
За и против
Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Заключение
Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. И тонкостей в этом процессе тоже много. Чтобы обезопасить себя необходимо изучить заранее все нюансы и юридические тонкости вопроса, чтобы не потерять в деньгах и сохранить свои нервы. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.
Видео: Можно ли продать ипотечную квартиру?
Источник: https://ipotekaved.ru/