1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого строительства. Теперь девелоперы не смогут как раньше пользоваться деньгами дольщиков, а обязаны возводить дома на заемные средства или использовать собственные источники финансирования.
Новые правила долевого строительства с 1 июля: полный отказ от ДДУ — когда и как теперь покупать жилье?
Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступили в силу в Российской Федерации. С 1 июля все денежные расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться при помощи специальных эскроу-счетов.
- Средства дольщиков обязаны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти денежные средства до передачи квартир покупателям, а строить будут на кредиты банковских организаций.
- Впрочем, как отмечает «Газета.Ru», для ряда проектов будут сделаны исключения: застройщики смогут работать, используя старую схему, если объект готов не менее чем на 30%.
- Отмечается, что обратившийся в банк застройщик получит деньги по рыночной ставке, верхний предел которой составляет 13%. Позже, когда начнутся продажи квартир, ставка сократится до 6-7% на ту часть кредита, которая будет уже обеспечена средствами на эскроу-счетах.
- Такая схема призвана пресечь мошенничество при долевом строительстве, когда нечестные застройщики собирали средства с россиян, а потом просто бросали работу.
Напомним, 28 июня российский лидер Владимир Путин подписал указ, согласно которому будет сформирован компенсационный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он будет выплачивать денежные компенсации в случае срыва обязательств застройщика тем гражданам, чей контракт с застройщиком был заключен до 20 октября 2017 года. Источник: https://riafan.ru/
Долевое строительство — новости и изменения с 2019 года
На рынке жилищного строительства серьезные перемены. С середины этого года долевое строительство в прежней его форме фактически отменено, что вызовет рост цен и некоторые другие проблемы. Как это отразится на проблеме обманутых дольщиков и что изменится на рынке – читайте в статье.
Изменения в законодательстве
С середины 2018 года долевое строительство жилья в России постепенно переходит от прежней модели к новой, которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля 2019 года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя.
Переход с прежней модели долевого строительства к проектному финансированию будет проходить в 2 этапа:
- с 1 июля 2018 года – начинается переходный период, когда застройщики могут работать по двум схемам. Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения);
- с 1 июля 2019 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.
Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.
Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.
По замыслу законодателей строительство жилья должно полностью отойти от модели долевого участия в сторону проектного кредитования. Однако стоит понимать, что уже с 1 июля 2018 года уже изменились требования к застройщикам. Теперь для строительства домов по ДДУ они должны иметь стаж в 3 года и построить не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.
Полный переход на проектное финансирование означает, что застройщики будут строить в кредит. Планируется, что банки будут кредитовать строительство под залог денег на эскроу-счетах по ставке в 8-10% годовых. Поэтому главное преимущество долевого строительства – более низкие цены по сравнению с готовым жильем – будет уже не таким очевидным.
Таким образом, нововведения должны спасти дольщиков от обмана, но с другой стороны – долевое строительство уже не будет таким привлекательным.
Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков
По данным Росреестра, во второй половине 2018 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2018 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.
Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.
При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков в этих домах составляло 80,3 тысячи.
Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2019 года.
Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.
На 2019 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.
Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа компаний «СУ-155» – обанкротившийся холдинг, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний. Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов. После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.
СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.
Главная проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2019 год осталось сдать только 6 домов.
Часть проблемных объектов СУ-155 взял на себя подмосковный застройщик Urban Group, которому самому в дальнейшем потребовалась помощь. Застройщик был признан банкротом, оставив без квартир около 15 тысяч дольщиков.
Объекты обоих крупнейших банкротов отрасли – СУ-155 и Urban Group – достраивает государство, а клиенты все же получат свои квартиры. Но вывод очевиден – в прежней форме долевое строительство все еще несет в себе множество рисков.
Чего ждать дальше
Как уже было сказано выше, полный переход на проектное финансирование и эскроу-счета произошло уже с 1 июля 2019 года. Фактически же еще несколько лет застройщики будут достраивать объекты, начатые до этой даты.
В дальнейшем все объекты с финансированием за счет дольщиков будут возводиться через эскроу-счета. Подорожание жилья из-за этого предсказывают все эксперты и участники рынка. Вопрос в том, насколько оно подорожает.
Получить доступ к деньгам на эскроу-счете застройщик сможет только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности покупателя на первую квартиру. В период строительства застройщику придется привлекать кредиты.
Изначально государство планировало регулировать процентные ставки на такие кредиты. Назывались разные варианты – плавающая ставка (с привязкой к ключевой ставке) или фиксированная ставка на уровне около 6% годовых. На данный момент на законодательном уровне стоимость кредитов для застройщиков не регулируется.
Одна из цифр подорожания жилья, которую называют – это 30% по сравнению с текущими ценами. Это разница между ценой квартиры на этапе котлована и в готовом доме.
Это значение зависит от класса жилья – больше всего дорожает бизнес-класс (рост на 35% в готовых домах), а меньше всего – в комфорт-классе (на 19%).
Другие эксперты предлагают учитывать срок строительства и процентную ставку по кредиту. Так, построить панельный дом можно в течение года с даты получения разрешения, а монолитный – за 2 года. При ставке в 10% годовых получаем подорожание в 20%.
Если учитывать и другие факторы, общая величина подорожания составит 40%. Но застройщики успокаивают – дорожать жилье будет не одномоментно, а в течение нескольких лет, пока рынок адаптируется к новым правилам.
Насколько целесообразен переход на проектное финансирование и избавит ли он от рисков – покажет время. Пока же стоит понять – прежняя «долевка» уходит в прошлое.
Когда и как лучше покупать жилье
Долевое строительство объектов, которые были начаты с 1 июля 2018 года, уже идет по более строгим правилам (банковское сопровождение и т.д.). В теории это обеспечивает более качественную защиту интересов дольщиков, хотя риски и остаются.
Желающим купить жилье «на этапе котлована» и сэкономить, стоит обратить внимание на объекты, строительство которых начато с середины прошлого года без эскроу-счетов (таких пока большинство).
При этом рекомендуем обращать внимание на такие моменты:
- строительство должно вестись по закону 214-ФЗ, и именно по ДДУ (не по схеме ЖСК!);
- застройщик должен соответствовать требованиям закона (то есть, работать не меньше 3 лет);
- желательно, чтобы у застройщика уже были завершенные проекты. По ним можно оценить качество строительства и то, как компания соблюдает заявленные сроки;
- можно посмотреть на отчетность строительной компании (публикуется на специальных сайтах) – застройщики с постоянными убытками имеют риски банкротства;
- почитать отзывы в интернете – и по интересующему объекту, и по ранее завершенным;
- проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации. При отсутствии разрешения на строительство в случае проблем все усложнится многократно.
Если же хочется больше гарантий, то выбирать квартиры из новых объектов после 1 июля 2019 года. Это будет дороже, но деньги будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ).
Критерии выбора застройщика примерно такие же. Даже при условии, что строительство ведется через эскроу-счет, это не гарантирует, что оно будет завершено в срок. При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, причем это займет некоторое время.
Подводя итог, стоит сказать: не нужно гнаться за дешевизной и обещаниями застройщиков. «За недорого» дом построить не получится, а покупатели пополнят печальную статистику обманутых вкладчиков в России.
Источник: https://bankstoday.net/