Совет №1. Определитесь с целями
Прежде чем решиться на покупку загородного дома, потенциальному покупателю следует определиться: а зачем ему вообще нужен дом за городом.
Полезно для начала оценить, сколько времени и в какое время года вы и другие члены вашей семьи будут проводить в своем новом загородном коттедже.
На практике дом для постоянного проживания и место для сезонного отдыха — это совершенно разные требования к местности, окружению, инженерным и архитектурным решениям, набору бытовых удобств.
«Коттеджный недострой» на берегах озер — следствие, прежде всего, ошибок в определении целевого назначения объектов. Капитальные строения из кирпича и монолитного бетона потребовали от своих владельцев постоянного присутствия, а также новых и новых затрат на развитие инфраструктуры и охрану своих владений.
«Традиционный» зимний дом может стать обузой для своего хозяина, требуя неоправданных усилий, направленных на поддержание «тонуса».
Если в холодное время года вы проводите за городом не больше двух-трех дней в неделю, то просторное каменное строение с водяным отоплением способно серьезно омрачить уик-энд: оно требует постоянного поддержания «плюсовой» температуры. В противном случае, приехав на дачу в пятницу вечером и приведя в рабочее состояние инженерные системы, только в воскресенье вы наконец сможете лечь спать без пальто. Но, увы, выходные летят быстро, и уже нужно сливать воду из водопроводных труб и отопительных котлов…
Поэтому для начала необходимо соотнести требования, предъявляемые к будущему загородному месту жительства с реальной покупательской возможностью и имеющимися на рынке предложениями.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
Совет №2. Купить или построить?
На этот вопрос у профессионалов-строителей и агентов по недвижимости нет единого мнения.
Покупая готовый загородный дом, мы рискуем, принимая на свой счет ошибки и просчеты предыдущих владельцев.
Если дом совершенно новый (первичный рынок), возникает опасность покупки кота в мешке: возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество выявится только в процессе эксплуатации. Не исключается также неудовлетворенность в использованных материалах внутренней или внешней отделки — от цвета кровли до типа установленных розеток и выключателей. Но, конечно, новый дом есть новый дом, и в него можно въезжать сразу после оформления сделки, и для многих решающим фактором в пользу данного варианта является отсутствие предыдущих жильцов.
С другой стороны, строительство загородного дома — это возможность растянуть свои затраты во времени. Приобретатель пригодного для жилищного строительства куска земли — сам себе кредитор. В первый год он может подготовить место для будущего капитального дома, и пока фундамент дает усадку, копить деньги для следующего сезона. Сотрудничество с профессиональными архитекторами позволит еще на стадии предпроектных работ определить приоритеты на ближайшее время и перспективы возможного расширения.
К слову, опыт показывает, что основные стройматеприалы выгоднее приобретать в зимнее время (при покупке пиломатериалов, кирпичей, стеновых и фундаментных блоков в межсезонье можно сэкономить до 20-40%).
Предлагаемые на строительном рынке предложения типа «дом под ключ» больше подходят для состоятельных покупателей, готовых выложить всю сумму практически сразу.
Впрочем, участие профессионалов, начинающееся на стадии проектирования и заканчивающееся сдачей дома в эксплуатацию — это гарантия того, что дом построен с соблюдением строительных и санитарных норм и прослужит долго.
Совет №3. Если нужен кредит…
Кредит на покупку загородного дома в качестве стандартного банковского продукта на сегодняшний день предоставляет ряд российских и иностранных банков. При расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, банковские депозиты, а также другие виды доходов.
Вы экономите на налогах — все проценты по кредиту и часть стоимости коттеджа в размере 600 000 руб. освобождаются от налога на доходы физических лиц.
Имеется возможность включить в сумму кредита комиссионные риэлторской компании и расходы по Государственной регистрации договоров.
Обеспечение кредита — залог земельного участка и расположенного на нем коттеджа.
Завершение строительства — с привлечением подрядной организации, имеющей лицензии на право осуществления, можно выбрать любую подрядную организацию для проведения работ по коттеджу.
Расходы на покупку строительных материалов и сантехнического оборудования включаются в сумму кредита.
Совет №4. Загляните в будущее
Каждый потенциальный домовладелец хочет быть уверенным, что его труды и материальные затраты не пропадают даром.
Цена земельного участка составляет сегодня значительную часть стоимости всего объекта загородной недвижимости и это основной ценообразующий фактор на рынке. Парадокса в этом нет: земля бывает востребованной и не ликвидной. Независимо от сегодняшней стоимости участка, в будущем у него может выявиться как значительный, так и весьма ограниченный запас ликвидности.
А потому планируемые затраты на покупку загородного дома в поселке или строительства должны быть соизмеримыми.
К примеру, владелец загородного дома может оказаться разочарованным, узнав, что его коттедж и облагороженный участок, в который вложены десятки тысяч долларов, в конечном итоге оцениваются возможным покупателем в значительно меньшую сумму. И никакие дополнительные удобства в виде плодоносящего сада, бани с бассейном-купальней, гаража и ландшафтных изысков не помогут перешагнуть этот ценовой рубеж.
Ценообразование в секторе элитного загородного жилья значительно сложнее: дорогие стройматериалы и красивый уголок земли на престижном направлении можно безнадежно испортить безвкусным проектом, но не все здесь зависит от застройщика. Будущее коттеджной местности может омрачить строительство транспортных магистралей и промышленных предприятий.
Для того чтобы определить перспективы развития той или иной территории с точки зрения инвестиций (в том числе и в покупку загородного дома), нужно обладать развитой интуицией либо обратиться к профессиональным оценщикам.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
Совет №5. Что делать на просмотре?
Посещение потенциальным покупателем объекта недвижимости в сопровождении риэлтора («просмотр») — непременный этап при любой сделке. Просмотры бывают «точечными» — когда клиент намерен осмотреть несколько заранее отобранных вариантов, наиболее полно соответствующих его требованиям, и «ознакомительными» — в этом случае экскурсия совершается по всем объектам, содержащимся в листинге риэлтора, за исключением заведомо неподходящих (по цене, направлению, типу участка и т.д.).
У каждого из этих двух типов просмотров есть свои плюсы и минусы: в первом случае есть вероятность упустить какой-то объект, описание которого просто не «приглянулось» покупателю, а на самом деле — это то, что он ищет. Достоинством же точечных просмотров является экономия времени.
Во втором случае минусом являются как раз временные потери, а плюсом — получение собственного, всеобъемлющего представления обо всех имеющихся предложениях на рынке.
На просмотре потенциальный покупатель подписывает «просмотровую ведомость» — документ, в котором указывается объект недвижимости, который посетил клиент с данным риэлтором, дата и время посещения объекта. Эта ведомость необходима для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риэлтором.
Подписывая ведомость, обратите внимание на детали — какой объект указан в описании, совпадает ли время и дата посещения объекта с реальностью. Если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риэлтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.
Совет №6. Убедитесь в обоснованности цены
В первую очередь ценится месторасположение.
В порядке убывания ценятся дома, расположенные:
- на берегу водной глади,
- в пределах современного охраняемого поселка,
- на территории стародачного поселка,
- в окружении лесного массива,
- в окружении так называемых «бабушкиных домов»,
- в поле, на территории строящегося поселка.
Отрицательно влияет на стоимость дома расположение вблизи железной дороги, современных городских домов, шумной магистрали, действующей фермы или птицефермы.
Наибольшей популярностью пользуются дома, площадью до 300 квадратных метров.
Размер участка важен и должен соответствовать размеру построенного на нем дома. Идеальной считается ситуация, при которой стоимость участка близка стоимости построенного на ней строения.
По убывающей оценивается:
- облагороженная территория,
- сосны и лес на участке,
- безлесная поляна.
С 2000 года клиенты все более внимательно подходят к вопросу наличия современного проекта при строительстве дома. Законченные объекты пользуются большим спросом, чем неотделанные коробки.
Простаивают объекты, положительные характеристики которых страдают от сделанной ранее ошибки, как то:
- неверный выбор места (расположение вблизи железной дороги, современных городских домов, шумной магистрали, действующей фермы или птицеферм), недостаточный размер участка,
- отсутствие коммуникаций или недостаточная их мощность,
- конструктивные ошибки при строительстве дома.
Такие ошибки могут привести к тому, что стоимость реализации объекта не превышает и 30% первоначальных затрат. Если Вы не имеете опыта содержания загородного дома, иногда имеет смысл сначала арендовать и попробовать. До 15% покупателей коттеджей посещают их не более 2-3 раз в месяц. К вопросам оформления сделки следует относиться с особым вниманием. Подключить газ или прирезать несколько соток может оказаться намного дороже, чем Вы предполагаете.
Видео: Как купить загородный дом
На что обратить внимание при покупке загородного дома.
Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»
Источник