Российский рынок жилья переживает очередной кризис. Правила продажи квартир в новостройках с 2019 года ужесточат еще сильнее. Так, поправки в закон, принятые 18 декабря этого года, обязывают застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать все квартиры в новостройках через эскроу-счета.
Новые правила продажи квартир в новостройках с 2019 года могут вызвать рост цен на жилье до 20% после перехода на эскроу-счета
Депутаты Госдумы во вторник, 18 декабря 2018 года, приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья.
В частности, они предполагают изменение принципов расчетов:
- Так, изменения в закон, принятые летом этого года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта.
- Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки.
Поправки могут сильно изменить работу застройщиков, которым в 2019 году предстоит переход на эскроу-счета.
Изначальный текст законопроекта с поправками в 214-ФЗ содержал всего три изменения и существенно не затрагивал интересы дольщиков. Ко второму чтению документ стал намного интереснее. «В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — говорит председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Одна из наиболее ожидаемых самими дольщиками поправок — включение в реестр требований к застройщику в случае его банкротства:
- недостроенных машино-мест
- и кладовок площадью до 7 квадратных метров.
Раньше при банкротстве дольщики теряли на них право, хоть и платили за эти метры большие деньги. Теперь они будут достраиваться и передаваться дольщику, или за них можно будет получить денежную компенсацию.
Поправками планируют решить и проблему большого числа выданных разрешений на стройку, которые застройщики набрали про запас.
Таким образом, они решили обезопасить себя от грядущих изменений. Однако депутаты приготовили для них ускоренную схему перехода. Одно из изменений — обязательный переход на эскроу-счета всех реализуемых проектов.
В первую очередь эта норма направлена не на добросовестных застройщиков, а на мошенников, которые набрали разрешений на строительство. Они собираются заключить до 1 июля 2019 года первый договор долевого участия и тем самым избежать перехода на эскроу-счета. При этом сами проекты у таких застройщиков еще не реализуются, на месте стройки чистое поле. Такие первые ДДУ заключаются с аффилированными лицами, это фиктивные сделки, их цель — воспользоваться лазейкой в законодательстве.
В то же время эксперты отмечают, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создает риски для рынка недвижимости. Проектное финансирование — это дополнительные затраты строительных организаций. «Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали», — говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея».
Возможно, эти опасения преувеличены. Так как изменения не планируется распространять на проекты, которые реализуются давно. Предполагается, что правительство и минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение. Скорее всего, в их числе окажутся проекты высокой степени готовности с большим количеством проданных квартир.
В случае банкротства застройщика дольщикам обещают вернуть деньги даже за машино-места и кладовки. Раньше они теряли на них право
Это позволит застройщикам реализовать их без дополнительных финансовых издержек. Они смогут продолжить работать по существующим правилам и пользоваться средствами дольщиков.
Также теперь в законе описан момент, когда уполномоченный банк должен прекратить контроль за целевым расходованием средств застройщиками. Это должно произойти с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности. Предполагается, что после получения ключей дольщиками банк больше не обязан контролировать операции по счетам строительной организации, так как она выполнила свои обязательства перед покупателями.
Ряд поправок касается надежности застройщиков. Требования к ним предлагается смягчить, а вот контроль усилить. Так, будет снижен один из критериев допуска застройщика к привлечению средств дольщиков. Прежде на рынок долевого строительства допускались только строительные организации, которые имеют в активе не менее 10 тысяч кв. метров построенного жилья. Однако для некоторых регионов это оказалось слишком высокой планкой. В результате предложено дать доступ к работе с дольщиками компаниям, построившим не менее пяти тысяч квадратных метров жилья.
При этом ужесточается система государственного контроля застройщиков за счет расширения оснований для проведения внеплановых проверок. В целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности. Также фонд сможет учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять достройку проблемных объектов.
До конца года могут быть предложены и другие изменения в законодательство о долевом строительстве. Николай Николаев сообщил, что комитет готовит законопроект, которым средства, собранные страховыми компаниями с застройщиков жилья, предлагается передать Фонду защиты прав дольщиков. «Мы должны добиться, чтобы страховые компании закончили свою работу на этом рынке, передав все портфели Фонду защиты прав дольщиков. Чем быстрее это произойдет, тем лучше», — сказал Николаев и уточнил, что рассчитывает, что такая норма заработает уже к 1 марта следующего года. Это необходимо сделать для того, чтобы Фонд защиты прав дольщиков имел средства для завершения проблемных объектов. Речь идет о десятках миллиардов рублей. Обязательное страхование рисков при заключении договора долевого участия в строительстве было введено с начала 2014 года. Однако механизм не смог защитить рынок новостроек от появления новых обманутых дольщиков. В 2017 году для новых жилых проектов отчисления страховщикам заменили взносами в Фонд защиты прав дольщиков.
Эксперты, комментируя поправки, говорят о том, что введены они для того, чтобы не дать участникам рынка добиться отсрочки введения эскроу-счетов, которые, в конечном счете, призваны все-таки обезопасить дольщиков и снизить риски долевого строительства. «Эта мера в большей степени направлена на тех застройщиков, которые оформили разрешения на строительство, привлекли пару ДДУ и при всем при этом не ведут активной стройки», — говорил в интервью «РИА Недвижимость» руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан. Но выходит, что мера направлена против одних, а коснется многих.
«Рынок отреагирует значительным повышением»
Застройщики, впрочем, смотрят на ситуацию с меньшим оптимизмом. «У нас все существует не во благо, а вопреки — то есть убивают полностью сектор. Видимо, кто-то полностью хочет под себя подмять все, — отреагировал на инициативу гендиректор „Бриза“ Андрей Беляков. — Я думаю, рынок отреагирует на это значительным повышением. Око за око, глаз за глаз — ни к чему хорошему это не приведет», — считает он. В самой компании в дальнейшем не планируют работу по эскроу-счетам, считая, что выгоднее продавать квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию.
«Мы уже высказывали свою позицию, что не будем больше работать по долевому, а перейдем к принципу „построил-продал“. Взяли объект, начали строить, взяли кредит в банке. После того, как завершили, будем реализовывать. Соответственно, стоимость строительства будет пропорционально зависеть от стоимости денег, взятых в банке. А у нас ключевую ставку подняли, и кредиты сейчас будут дороже», — уверен Беляков.
Но сложнее всего, по прогнозам застройщиков, придется мелким строительным компаниям. «К примеру, молодой застройщик начал строить какой-то объект. Половину построил, долевые вклады идут, объект страхуют. Ему говорят: все, с завтрашнего дня эскроу. Как он сможет пройти круги ада?» — задается вопросом глава «Бриза». Проблема заключается не только в том, что банк, скорее всего, не захочет кредитовать «малоопытного» игрока, но еще и в том, что даже если все сложится удачно, аккредитация в фонде и переход на эскроу-счета займет немалое время, уверен глава компании. «А принцип паники никто не отменял. Сразу стройка остановилась — что случилось? И пойдет негатив», — предполагает Беляков.
Все это, по мнению главы компании-застройщика, отразится на конечных потребителях — приобретателях квадратных метров. А увеличение цены, по его прогнозам, в следующем году может достигнуть уже и 40%. «Я думаю, до лета все это на рынке будет видно. Уже сегодня резкий рост цен пошел, особенно на вторичку. Хотя сейчас конец года, может быть, с этим связано. Насколько я знаю, многие продажи перед новым годом остановились — пока ждали вот этих поправок. Еще и по 6 процентам (законопроектом предполагается трехкратное увеличение взносов застройщиков в компенсационный фонд) вопрос не до конца решен. Немного в недоумении все», — признается глава «Бриза».
Внесенные поправки станут колоссальным стрессом для рынка, полагает гендиректор «СМУ-88» Илья Вольфсон. И особенно для тех девелоперов, кто не был готов к подобному развитию событий.
«Перед 1 июля все лихорадочно запасались площадками и разрешениями на строительство, чтобы заложить „подушку безопасности“, подготовиться к новым условиям работы. Если бы застройщики знали, что уже с июля 2019 придется в любом случае продавать по новым условиям, то, может, снизили бы активность, чтобы не адаптировать сейчас большое количество проектов. По-другому бы оценивали свои возможности. Но сейчас деньги уже вложены, и квадратный метр на запущенных площадках будет только дорожать. В среднем где-то на 15–20 процентов».
Неожиданность для строителей
«Для нас поправки в этой части стали полной неожиданностью», – признает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. По ее словам, компания готовилась работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь вынуждена в сжатые сроки перестраиваться. Весь 2018 год девелоперы корректировали бизнес-модели под те изменения, которые должны вступить в силу летом следующего года, говорит гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина, принятие столь критичных поправок заставляет участников проходить весь процесс по второму кругу. Акционер Capital Group Павел Тё ранее рассказывал, что девелоперы пытались участвовать в обсуждении поправок, но не были услышаны. В итоге в 2018 г. Capital Group, по его признанию, не приобрела ни одной площадки из-за отсутствия понятных правил игры.
Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали, – смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации, указывает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его данным, сегодня рассмотрение заявки на проектное финансирование достигает до трех месяцев. Все идет к тому, что такое понятие, как девелопмент, исчезнет в сегодняшнем его понимании, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев: «Частных девелоперов почти не останется – основным игроком на рынке станет государство в лице госструктур вроде «Дом.РФ» и Фонд реновации, они и будут строить типовое стандартное жилье, а также достраивать за теми, кто уйдет с рынка в результате нововведений».
Источники:
- rg.ru
- vedomosti.ru
- https://www.business-gazeta.ru/