Покупка дома или участка в коттеджном поселке: как не купить «не ту» землю и «не в том» месте?

В настоящее время на рынке загородной недвижимости достаточно много предложений, связанных с приобретением земельного участка в коттеджных поселках. Можно приобрести участок с уже готовым коттеджем, а можно купить просто земельный участок и строить жилой дом там самостоятельно.О том, на что необходимо обращать внимание при покупке земельного участка в коттеджном поселке, с какими проблемами может столкнуться будущий собственник, наш подробный рассказ в данной статье.

Покупка дома или участка в коттеджном поселке: как не купить «не ту» землю и «не в том» месте?

Покупка дома или участка в коттеджном поселке потребует от будущего домовладельца определенной теоретической подготовки по правовым вопросам. Например, надо знать, какие документы следует проверить, чтобы с приобретенным участком не было проблем.

Не та земля

При покупке дома или участка в коттеджном поселке первый и главный риск покупателя — приобрести «не ту» землю.

  • По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Или к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство.

В остальных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда последствиями (административные штрафы, судебные тяжбы, а в самом неприятном варианте — снос построек за свой счет или изъятие земельного участка).

Многие покупатели даже не заглядывают в кадастровый паспорт участка. Однако именно в этом документе закреплены самые важные положения:

  • категория земли и вид ее использования;
  • собственник участка;
  • размеры земельного участка
  • и обременения по его использованию.

Кроме того, предполагаемые к покупке дом или участок в коттеджном поселке должны быть юридически «чистыми», поэтому необходимо проверить не только наличие документов на них, но и убедиться, что они находятся в собственности именно того продавца, с которым будет подписан договор купли-продажи.

Хватит ли сил

Значительная часть проектов продаются на раннем этапе, что предполагает подключение коммуникаций в перспективе (иногда отдаленной).

И очень важно еще до покупки понять, есть ли что подключать…

Так, будет не лишним проверить, получил ли застройщик технические условия (так называемые ТУ) на запланированные мощности — электросети, газ, водоснабжение, телефонную связь.

Причем ТУ должны быть не старше пяти лет.

  • Первичные документы по подключению электричества — это не только технические условия на электроснабжение, но и договор о технологическом присоединении к электрическим сетям, акт разграничения электрической мощности, а для строящихся домов — проект дома с проектом электроснабжения.
  • Если в поселке планируется центральное водоснабжение, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение водоснабжения и сброс канализационных вод.
  • Если же водоснабжение поселка будет осуществляться из скважины (идеальный вариант!), у застройщика должно быть разрешение на бурение скважины, паспорт БТИ на скважину и свидетельство о регистрации права собственности на скважину.

Как правило, эти документы оформляются для коттеджного поселка централизованно.

Если продажи начались, а ТУ еще не получены, это повод серьезно задуматься о дальнейших отношениях с девелопером.

  • Они могут оказаться непростыми.
  • Ведь даже если застройщик проложил сети, а подключить их некуда, в доме нельзя жить: ни тепла, ни света.
  • Невозможность получения техусловий на подведение электричества и газа — самый тяжелый случай, при этом девелопер часто начинает продажу земли до согласования и получения ТУ.

К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ не будут получены никогда, — скажем, в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать электросети.

Чаще всего так случается с дачными участками без подряда. Они продаются очень дешево, но нередко это означает, что электроэнергию дачникам придется вырабатывать при помощи собственного генератора.

Имеет смысл хотя бы прикинуть, хватит ли застройщику площади, чтобы выполнить все данные обещания.

Попросту говоря, нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже есть раздел «Сводный план сетей», а в нем запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает застройщик.

  • В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов.
  • И, например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВА — по 5 кВА на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. Это можно предвидеть.

Специалисты не рекомендуют покупать землю вовсе без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки.

  • Не исключено, что стоимость подведения коммуникаций впоследствии потребует от владельцев участков доплат, которые окажутся им не по карману.
  • Случалось, девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали только 20%, — собранных средств на работы не хватало, и, пока девелопер ждал новых выплат, срок действия ТУ заканчивался. А решать проблемы сетей приходилось будущим жильцам поселка.

Советы экспертов:

 В идеале в коттеджном поселке на руках у продавца должны быть:

  • кадастровый паспорт на земельный участок,
  • правоустанавливающий документ на продаваемый земельный участок,
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Право собственности регистрирует Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Документы, подтверждающие наличие на участке коммуникаций, не являются необходимыми для сделки. Но проверить их все-таки стоит.

Это:

  • Договор со сбытовой компанией  на обеспечение электричеством жилого дома либо поселка в целом с выделением общей мощности. Первичные документы по подключению электричества — технические условия на подключение электроснабжения и договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям;
  • По газоснабжению аналогичные документы;
  • По водоснабжению, если оно центральное, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение подачи воды и сброса канализационных стоков.

На рынке есть поселки, где предлагают индивидуальные дома и земельные участки оформленные в собственность и обеспеченные необходимой инженерией, оформленные документально.

  • Однако, в большом количестве выведены в продажу и проекты с общедолевой собственностью на землю, чаще всего это ДНП, предусматривающие оформление индивидуальной собственности на приобретателя после строительства дома.
  • Стоимость коммуникаций в этом случае либо не входит в стоимость участка либо входит частично — чтобы сделать цену участка привлекательной.
Это означает, что предстоящие расходы на подключение перекладываются на покупателя.
Автор: Дина МАРТЫНОВА  Источник: http://zagorod.spb.ru/

Покупка дома или участка в коттеджном поселке: как не купить «не ту» землю и «не в том» месте?: 12 комментариев

  1. Лучше брать участок под ИЖС с уже подведенными коммуникациями, без мороки чтоб. Мы с мужем планируем покупать под строительство под Екатеринбургом, так вот, поискав, поняли, что переплата за участок с коммуникациями и голая земля не настолько отличаются в цене чтобы экономить! Выбрали коттеджный поселок Николин ключ. Надеемся к 19 году закончим строительство и можно наконец то заезжать

  2. Не поняла насчет водоканала, а если у нас центральное водоснабжение в поселке НО от собственной скважины? Какие-то другие документы нужны? Участок ИЖС в заселенной очереди поселок Николин ключ (Кашинский р-н), уже все есть- газ, вода, канализация и э/э. Сейчас на стадии оформления, хочется сделать правильно.

  3. Му с мужем уже почти полтора года живем в загородном доме. Долго решались на такой переезд, долго выбирали подходящий коттеджный поселок и также долго выбирать для будущего дома участок. Но сейчас я точно могу сказать, что это было самое крутое наше решение и я очень довольна тем, что мы в один из вечеров решили просмотреть доски объявлений и другие ресурсы по продаже участков. Пожалуй, это нам больше всего помогло наконец определиться с выбором. Подходящий участок в коттеджном поселке был найден на авито. Перед покупкой я еще как-то сомневалась, но муж настоял на покупке и правильно сделал) Вложение сил, времени и денег оправдано полностью!))

  4. Здравствуйте! А вот предложения на земельные участки без подряда ограничены. Приобрести бесподрядную землю можно далеко не в каждом поселке. В среднем 1 сотка такой земли с учетом коммуникаций обойдется в 915 тысяч рублей.

  5. А вот про участки без подряда. Мы тут смотрели в КП Марсель таун, а нам менеджер еще рассказала, что они с этого года начали продавать участки без подряда у реки. 5 соток стоят почти 2 млн. Вроде цена небольшая, учитывая, что это Нова Москва. Но вот, прочитав про «НЕ ТУ» землю.. задумалась…Хотя там земли поселений, т.е жилой дом как раз можно без проблем регистрировать.

    1. Значит не надо задумываться, опираясь на какие-то статьи 6летней давности. Вам любой риэлтор или юрист скажет, что зарегистрировав свой дом на этом участке, вы полностью защищены как собственник. Прочитала на сайте этого Марселя, что к участкам без подряда даже разведены коммуникации – до границ участков. Это тоже большой плюс и экономия денег!

  6. Да, мне кажется, покупая сейчас любую недвижимость, можно проконсультироваться с юристом. Про участки с подрядом в Марсель, согласна, хорошая тема. Ищем отзывы в целом о самом поселке и может, от тех, кто уже купил такой участок. Было бы интересно узнать подробности.

  7. Мы сами уже в тауне живем, родителям забронировали участок. Нам очень нравится. И спится совсем по-другому. Какие еще отзывы вы ищите? С коммуникациями все в порядке, за дом платим меньше чем за квартиру в Москве, лес, озеро, куча площадок и до Москвы рукой подать.

  8. В случае, если участок без подряда на земле поселения, всё верно, можно без проблем зарегистрироать дом. Главное соблюдть закон об ИЖС.

    1. То есть рисков нет, что люди построят себе дом на купленном участке, а потом не смогут там прописаться??

      1. Конечно нет, если по закону на той территории можно строить 3 этажа (к примеру, это всё им в договоре-купли продажи расскажут), и они построили не выше этой нормы — т.е.не нарушили правила по ИЖС для данной территории, то всё впорядке. Я вот посомтрела на сайте этого Марселя, у них там двухэтажные тауны и дуплексы. Полагаю, что два этажа то уж точчно можно строить. А выше — зависит от высоты ваших потолков. Но, повторюсь, уверена, в договоре всё это прописано, плюс наверняка менеджер по продажам расскажет. А так, конечно, и я бы купила участок в развитом посёлке, чтобы построить там то-то свое)

  9. Почему интернет не чистят от такого мусора? Сейчас всё это не актуально. Правильно пишут выше — купили участок в коттеджном посёлке (конечно, прочитав внимательно договор) и стройте, соблюдая этажность. Мы тоже ищем участок в посёлке. Не так много посёлков, где помимо готовых таунов/коттеджей предлагают на выбор еще и участки. За наводку про Марсель — спасибо!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

error: Content is protected !!